Especialista em projetos imobiliários explica a diferença entre adquirir um imóvel e uma cota em um projeto de incorporação
O Sul da Flórida tem se mostrado um bom lugar para se morar e trabalhar. A população cresceu em mais de 300 mil habitantes nos últimos cinco anos, com 75% desses vindos de outros estados e países.
Estima-se que a região, uma das mais ricas do país, possui um PIB de US$ 1 trilhão. Também é o lar de algumas das maiores empresas dos Estados Unidos, como a Walt Disney World, a Universal Studios e a SeaWorld.
A Câmara de Comércio da Flórida aponta que os resultados reforçam o expressivo crescimento econômico da região. Números atuais mostram que os novos residentes (vindo de outros estados americanos ou do exterior) agregam, por hora, ao Estado, US$ 879 mil.
O estado se destaca ainda na agricultura, e é o terceiro maior produtor de laranjas do país e o quarto maior produtor de tomate. Além disso, tem um clima tropical, com temperaturas médias anuais que variam entre 21ºC e 26ºC.
Segundo as informações divulgadas pela organização Brazil-Florida Concil, as transações comerciais entre Brasil e da Flórida também cresceram. Em 2016, o total de importações e exportações entre os mercados foi de pouco mais de US$ 18 milhões. Em 2017 a relação comercial bilateral alcançou US$ 19 mi. O Consulado do Brasil em Miami estima a comunidade brasileira residente no estado em mais de 400 mil pessoas.
Ainda de acordo com a instituição, para os investidores, vale saber que até 2030 a Flórida agregará mais 6 milhões de pessoas em sua população atual registrada em 20 milhões, o que deve ter como consequência, a criação de oportunidades de negócio. Últimos dados divulgados pelo governo além da população local, a Flórida recebe 116,5 milhões de turistas todo ano.
Além das condições de investimento ideais, muitos brasileiros procuram o lugar pela qualidade de escolas para os filhos. As escolas têm obtido notas relevantes em termos nacionais, tendo atualmente 82,3 % no seu colegial (High School) e segue crescendo. A renda per capita segue crescendo, sendo atualmente, de US$ 46.858,00. Cerca de 65,5% da população tem casa própria.
Com base nesses dados, Gabriel Souza, um dos sócios do IBC – International Business Consulting, consultoria especializada em negócios imobiliários nos Estados Unidos, afirma que há uma tendência de construção de edifícios de apartamentos para locação em Miami para uma faixa de renda equivalente à classe média baixa brasileira.
Segundo Souza, existem diferenças entre a compra tradicional de imóvel, seja ela para alugar por temporada ou por um período anual para moradia, e o chamado modelo passivo, em que o investidor adquire uma cota de um projeto de incorporação, em que ele não tem as responsabilidades de manutenção, administração e ainda conta com uma participação mensal ou trimestral, dependendo da distribuição de rendimentos que o projeto oferece.
Ele explica que no aluguel tradicional, o proprietário é responsável por todas as obrigações do imóvel, à exceção das despesas de consumo do inquilino, como energia elétrica e TV a cabo, por exemplo.
Na opinião de Souza, “um imóvel é um excelente veículo para se guardar dinheiro e manter o valor. Entretanto, isso é pura especulação, pois a aquisição de um imóvel, via de regra, não é um investimento porque o objetivo inicial é comprar para uso próprio, como segunda residência ou imóvel de veraneio”, analisa.
Souza ainda informa que uma cota de imóvel para locação parte do valor inicial de US$ 250 mil a US$ 300 mil, sendo que metade pode ser financiada. Como exemplo, ele cita um empreendimento que será administrado pela IBC, o Napoli Towers, dois edifícios de seis andares, com 152 apartamentos divididos em duas torres distintas.
De acordo com o empresário, enquanto a locação normalmente gera uma renda bruta de 6% a 8% e descontadas todas as despesas, a rentabilidade fica entre 3 e 4% ao ano, no modelo passivo, a incorporadora adquire o terreno, constrói o projeto no período de 12 meses e após a conclusão, aluga as unidades e administra o complexo por quatro anos.
No primeiro ano, enquanto ainda está na obra, o construtor parceiro garante 12% de retorno aos investidores, ou seja, um por cento ao mês. Depois do início da locação, a projeção é de um retorno de 12,5% e a partir do segundo ano, o rendimento sobe para 18% ao ano em média. “No final, nós juntamos o retorno que ele teve anual de locação com o lucro da venda do projeto como um todo, totalizando um ganho de aproximadamente 29,5% ao ano para cada um dos cotistas”, estima.
Migração corporativa
Para Gabriel Souza, tem ocorrido uma grande migração para a Flórida também de empresas. “Miami já é conhecida como uma segunda Wall Street por conta dos mais de 140 bancos internacionais que se instalaram ou mudaram para a cidade”, relata. Ele ainda afirma que a indústria do Vale do Silício também está de mudança para o estado devido ao fato da Flórida não ter imposto estadual.
Na opinião do empresário, embora Miami seja a “queridinha” momento, há outras cidades do sul da Flórida que também são boas oportunidades de investimento, como Homestead, Palm Beach, Broward, Weston, Boca Raton, Sarasota, Palm Coast, enfim, várias opções que dependem mais de qual o objetivo do investidor do que a localidade em si.
Sobre o IBConsulting
O IBC é uma empresa de consultoria, que oferece um serviço diferenciado e completo. Através de uma rede de parceiros e prestadores de serviço, com as mais variadas especialidades, o cliente tem a sua disposição todas as informações e serviços necessários para atender suas necessidades. A equipe faz um levantamento do perfil individual de cada cliente, com atenção para os detalhes e diferenciais que cada caso determina. Para mais informações, acesse- https://www.ibconsulting.us/
Nilo José Mingrone
Vasta experiência com mais de 35 anos no segmento jurídico corporativo. Autor de vários artigos sobre Direito Empresarial. Direito Empresarial pela ESEADE Buenos Aires. Ex-Presidente dos Comitês de Direito Societário e Prerrogativas da Subseção OAB . Co-autor do livro “Investimentos no Brasil – Aspectos Legais”. Desde 2014 morando na Flórida, responsável pelo investimento de mais de cinco milhões em caixas eletrônicos. Sócio do IBC Partnership empresa de Consultoria contábil, tributária e de gestão de fundos.
Sobre Gabriel Souza
Nascido em Brasília, se mudou para os Estados Unidos com três anos onde foi criado e formado profissionalmente. Atualmente, vive em Miami onde atua como broker imobiliário há 17 anos na Souza Estates, e há cinco desenvolve sua incorporadora imobiliária. Há dois anos, ele juntamente com mais cinco amigos entre eles o Emerson, ex-capitão da seleção fundaram o IBC – International Business Consulting, e hoje tem mais de 60 empresas sob administração contábil, $45 Milhões USD em transações imobiliárias, e atualmente mais de 1.400 unidades sendo desenvolvidas.
Foto de Denys Kostyuchenko na Unsplash
